Wer baut, hat in aller Regel einen bauplanenden und/oder einen objektüberwachenden Architekten zur Seite. Der mit der Objektüberwachung (§ 15 Abs. 1 Nr. 8 HOAI) beauftragte Architekt erhält für diesen Leistungsteil mit 31 Prozent den höchsten Honoraranteil seiner Tätigkeit. Er hat diese Leistung gewissenhaft zu erbringen und insbesondere sämtliche gefahrgeneigten Tätigkeiten der Bauhandwerker während der Bauphase gründlich zu überwachen. Zu diesen gefahrgeneigten Tätigkeiten gehört alles, was aus der Erfahrung bei mangelhafter Bauerrichtung später zu Schäden führen kann.
Nun kommt es nicht selten vor, dass sich kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist Schäden zeigen und der Bauunternehmer wegen Insolvenz nicht mehr in Anspruch genommen werden kann. Aber der objektüberwachende Architekt haftet für Objektüberwachungsfehler gesamtschuldnerisch mit dem Bauunternehmer, so dass auch dieser für seine Versäumnisse in voller Höhe haftbar gemacht werden kann.
In diesem Zusammenhang sollte bedacht werden, dass selbst dann, wenn Ansprüche gegen den Bauunternehmer (noch) geltend gemacht werden können und zugleich Objektüberwachungsfehler vorliegen, es immer ratsam ist, beide gesamtschuldnerisch in Haftung zu nehmen.
Unsere Empfehlungen für den Bauherren ist, möglichst schon bei Vertragsabschluss alle 9 Leistungsphasen des § 15 HOAI, also auch die Objektbetreuung und Dokumentationen und Überwachung der Beseitigung von Mängeln und Dokumentation des Gesamtergebnisses zu vereinbaren. Architekten sollten nur dann die Objektüberwachung vereinbaren, wenn sie auch genügend Zeit für diese Tätigkeit aufbringen können, diese also wirklich ernst nehmen.
Besonders zu überwachen sind gefahrgeneigte Tätigkeiten. Die Rechtssprechung zählt beispielhaft dazu: Abdichtungsarbeiten, Aushubarbeiten, Außenputz, Brandschutz, Dämmung, Dickbeschichtung, Traufbereich (Kehle), Trittschallschutz, Unterfangungsarbeiten u.v.m.
Im Prozess obliegt die Beweislast dem Architekten, wenn er eine ordnungsgemäße Objektüberwachung behauptet. Ist das Bauobjekt mangelfrei, spricht die Vermutung zugunsten des Architekten, dass seine Bauüberwachung ausreichend war.
Eine Mitverursachung des Architekten wegen ungenügender Obkektüberwachung neben einer Pflichtverletzung des bauausführenden Unternehmens führt gegenüber dem Bauherrn zu seiner vollen Haftung. Eine Quotelung der Haftung kann erst zwischen den beiden Schadensverursachern in einem nachfolgenden Gesamtschuldnerausgleich stattfinden.
Ist der Architekt mit der Objektüberwachung beauftragt, obliegt ihm auch die Pflicht zur Rechnungsprüfung.
Letztlich: Die Sorgfaltspflicht des Architekten ist nicht geringer, wenn der Bauherr die Arbeiten selbst vergeben hat.